Poradnik - ubezpieczenie mieszkaniowe

Ubezpieczenie mieszkania i domu jest ubezpieczeniem dobrowolnym skierowanym do osób fizycznych posiadających określone prawo majątkowe do ubezpieczanej nieruchomości, a jej wartość da się ocenić w pieniądzu (Stosownie do treści art. 821 kodeksu cywilnego). Interes majątkowy, który uprawnia do uzyskania statusu osoby ubezpieczonej, to własność (art. 140 k.c.), użytkowanie wieczyste (art. 233 k.c.), użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka (art. 244 k.c.).

Przedmiotem umowy ubezpieczenia będą w tym wypadku nieruchomości, takie jak domy lub stanowiące odrębny przedmiot własności lokale, a także pomieszczenia do nich przynależne (strychy, komórki, piwnice, suszarnie, garaże, etc).Standardem dla tych umów jest wariantowa forma ochrony ubezpieczeniowej. Zasadą dla ubezpieczeń mieszkań i domów jest podział na ubezpieczenie mienia w wartości rzeczywistej albo w wartości odtworzeniowej (tzw. nową). Podział ten wpływa na wyliczenie odszkodowania. W większości przypadków przy ubezpieczeniu nieruchomości stosuje się ubezpieczenie w wartości rzeczywistej (mieszkań i domów). Wówczas suma ubezpieczenia jest wartością stałą odpowiadającą aktualnej na dzień ubezpieczenia wartości rynkowej nieruchomości. Wartość odtworzeniowa (nowa) dotyczy budynków mieszkalnych lub nowych lokali mieszkalnych. Zakres poszczególnych ubezpieczeń mienia regulowany jest zapisami umowy bądź też ustawy. Precyzują one treść warunków ubezpieczenia powszechnie w skrócie nazywanych o.w.u

Wysokość odszkodowania w przypadku ubezpieczeń dobrowolnych, w tym mieszkaniowych jest zależna od wariantu ubezpieczenia. Zasadą jest podział tego typu produktów na ubezpieczenie mienia w wartości rzeczywistej oraz w wartości odtworzeniowej (nowej).

Przy wartości rzeczywistej ubezpieczyciele stosują procentowy stopień zużycia ustalony na podstawie oględzin bądź w oparciu o wiek nieruchomości. Aby postępowanie ubezpieczyciela w zakresie szacowania stopnia zużycia miało podstawy prawne i wiązało ubezpieczającego, powinno być określone w treści o.w.u.

W wariancie wartości odtworzeniowej wartość odszkodowania stanowi rzeczywisty koszt związany z doprowadzeniem rzeczy uszkodzonej do stanu sprzed szkody, bez stosowania stopnia zużycia. Ubezpieczyciele stosują zazwyczaj rozliczenie kosztorysowe na podstawie programów. Otrzymując taką wycenę należy zwrócić uwagę na wysokość stosowanych stawek za jedną roboczogodzinę (rbg) oraz cen materiału i sprzętu oraz porównać wartości z tymi, które funkcjonują na lokalnym rynku usług budowlanych. Jeśli rezultat sporządzonej przez ubezpieczyciela wyceny okaże się niezadowalający, nie musi to oznaczać braku możliwości zmiany wartości końcowych wyceny. W przypadku istniejących w wycenie uchybień należy niezwłocznie wystąpić do ubezpieczyciela z żądaniem ponownego przeliczenia szkody powołując się na stwierdzone nieścisłości, niedoszacowanie, nieuwzględnienie wszystkich elementów faktycznej straty, tzw. weryfikacji wyceny szkody.

Rozszerzenie ochrony ubezpieczeniowej może dotyczyć mienia ruchomego znajdującego się wewnątrz ubezpieczonych pomieszczeń. Zasadą jest ubezpieczenie mienia ruchomego na tzw. sumy stałe. Oznacza to przyjęcie jego wartości do umowy jako suma ubezpieczenia, tj. górna granica odpowiedzialności ubezpieczyciela. Rzadziej stosowane jest ubezpieczenie na tzw. pierwsze ryzyko. Suma ubezpieczenia jest także wartością stałą, ale określoną przez ubezpieczającego jako wysokość maksymalnej szkody w ubezpieczonym mieniu.

Rozszerzony wariant ubezpieczenia obejmować może również ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody spowodowane przez osoby objęte ubezpieczeniem w granicach ubezpieczonej nieruchomości. Wpływa to na wysokość składki, chyba że ubezpieczenie OC jest składnikiem podstawowego wariantu ubezpieczenia. Zyskujemy ochronę ubezpieczeniową na wypadek np. spowodowania szkód sąsiadom na skutek zalania ich mieszkań, szkód spowodowanych przez nasze dzieci i należące do nas zwierzęta. 

Podlimity są to obliczane procentowo od zasadniczej sumy ubezpieczenia (gwarancyjnej) maksymalne wartości w ramach których kompensowane są poszczególne kategorie szkód np. strat w gotówce i innych środkach płatniczych, czy w sprzęcie RTV. Zazwyczaj jest to 5% do 10% sumy ubezpieczenia.  Istotne jest zatem przeanalizowanie wysokości sumy ubezpieczenia i określonych w umowie wysokości podlimitów na określone kategorie szkód. Podlimity zwykle wprowadzane są przy kategoriach szkód gdzie ryzyko ich wystąpienia jest podwyższone tj. szkody w gotówce i innych środkach płatniczych, papierach wartościowych, dziełach sztuki, wyrobach jubilerskich, przedmiotach znajdujących się w budynkach gospodarczych, garażach, i innych pomieszczeniach przynależnych oraz sprzęcie RTV i komputerowym. Ubezpieczyciele oferują również usługi pomocowe np. pokrycie kosztów akcji ratowniczej związanej ze zdarzeniem ubezpieczeniowym, zaginięcia lub zniszczenia przedmiotu ubezpieczenia podczas prowadzonych czynności ratowniczych, usunięcia pozostałości po szkodzie i zabezpieczenia przed szkodą pozostałego zagrożonego mienia. 

Franszyzy i udziały własne to kwotowe lub procentowe ograniczenia w wypłacanych odszkodowaniach. Wyróżniamy dwa ich rodzaje tj. franszyzy integralne i franszyzy redukcyjne, czyli udziały własne w szkodzie. Franszyzy integralne charakteryzują się tym, że zakład ubezpieczeń nie uruchamia ubezpieczenia przy szkodach do określonej wysokości. Zwykle franszyzy integralne określane są kwotowo na dosyć niskim poziomie np. równowartości 100 euro, czy 100 zł w każdej szkodzie. Ma to na celu wyeliminowanie z obsługi likwidacyjnej drobnej szkody, gdzie koszt związany z prowadzeniem postępowania likwidacyjnego przekroczyłby wartość samej szkody. Udziały własne (franszyzy redukcyjne) zazwyczaj określone są procentowo np. 10% w każdej szkodzie albo rzadziej kwotowo np. 500 euro, czy 5000 zł w każdej szkodzie rzeczowej. W ofertach spotyka się także przypadki mieszane określenia franszyz np. 10% w każdej szkodzie rzeczowej ale nie mniej niż 500 euro. Przeciwnie do franszyz integralnych zwykle udziały własne (franszyzy redukcyjne) można wykupić (wykupu udziału własnego), tzn. zakład będzie odpowiadał za całość szkody ale jest to związane z koniecznością opłacenia dodatkowej składki.

Decydując się na zakup ubezpieczenia musimy pamiętać, iż zakres ochrony ubezpieczeniowej jest różny w zależności od wybranego przez nas ubezpieczenia. Dokładna informacja na ten temat zawarta jest w umowie - ogólnych warunkach ubezpieczenia w skrócie zwanych o.w.u. Ogólne warunki ubezpieczenia określają przedmiot i zakres ubezpieczenia, a więc co ubezpieczamy, od czego i w jakim zakresie. Określają one również prawa i obowiązki stron umowy ubezpieczenia, sposób ustalania wysokości szkody oraz wypłaty odszkodowania. Zapisy oferowanych na rynku ogólnych warunków ubezpieczenia różnią się od siebie dlatego najlepiej jest przeanalizować je dokładnie przed podjęciem ostatecznej decyzji. Bardzo często warunki ubezpieczenia konstruowane są wariantowo tzn. można wybrać odpowiadający naszym potrzebom zakres ubezpieczenia, sposób likwidacji szkody etc. Każde ubezpieczenie zawiera również wyłączenia odpowiedzialności czyli sytuacje, w których ubezpieczyciel nie ponosi odpowiedzialności gdy wystąpi szkoda. Dlatego tak ważne jest dokładne zapoznanie się z ogólnymi warunkami ubezpieczenia przed podpisaniem polisy. W przypadku trudności interpretacyjnych zapisów ogólnych warunków ubezpieczeń, zapisy te interpretuje się zawsze na korzyść klienta. 

Wszelkie obowiązki leżące po stronie ubezpieczającego związane z wystąpieniem szkody dokładnie opisane są w ogólnych warunkach ubezpieczenia. Należy mieć na uwadze, że w przypadku wystąpienia szkody w ubezpieczonym mieniu powinniśmy użyć wszelkich dostępnych środków, by zmniejszyć jej rozmiary, jak również zabezpieczyć przed szkodą mienie bezpośrednio zagrożone. Zakład ubezpieczeń jest również zobowiązany zwrócić nam w granicach sumy ubezpieczenia poniesione przy tym koszty, jeśli nasze działania były celowe, choć nieskuteczne. Odszkodowanie nie będzie nam się należało, jeśli dopuścimy się rażącego niedbalstwa w wykonywaniu tego obowiązku. Odmowa wypłaty odszkodowania za zniszczone mienie dotyczy również umyślnego wyrządzenia szkody.

Jeżeli zakład ubezpieczeń wypłaci nam odszkodowanie zwykle pomniejszeniu ulega suma naszego ubezpieczenia o wypłacone świadczenie. Oznacza to, że maksymalny limit do którego będzie dopowiadał zakład ubezpieczeń jest pomniejszony o wypłaconą kwotę odszkodowania. W takiej sytuacji przy kolejnej szkodzie może się okazać, że nie wystarczy nam sumy ubezpieczenia na zaspokojenie naszej kolejnej szkody, ponieważ wypłacone odszkodowanie pomniejszyło o wypłaconą kwotę wartość pierwotnie określonej sumy ubezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że po szkodzie należy doubezpieczyć się płacąc dodatkową składkę. Dzięki czemu przywrócony zostanie poprzedni limit odpowiedzialności ubezpieczyciela. Należy podkreślić, iż zazwyczaj w takiej sytuacji zostaje naliczona podwyższona składka z uwagi na powstałą szkodę tzw. dotychczasowy (szkodowy) przebieg ubezpieczenia.

Trzeba zaznaczyć, że ubezpieczyciele wychodzą naprzeciw oczekiwaniom klientów oferując również możliwość ubezpieczenia mieszkania przez jego najemców, użytkowników korzystających z lokali na podstawie innych tytułów prawnych jak umowy najmu, użyczenia. Ubezpieczający musi pamiętać, że powinien poinformować zakład ubezpieczeń, że mieszkanie jest wynajmowane, użyczone, gdyż zwykle wiąże się to ze zwyżką w składce z uwagi na podwyższone ryzyko wystąpienia szkody.
W przypadku posiadania własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu warto zwrócić uwagę kto będzie uprawniony do odbioru odszkodowania, jeśli zaistnieje szkoda. Na podstawie niektórych warunków umowy będzie to spółdzielnia, która zgodnie z przepisami prawa spółdzielczego jest właścicielem lokalu, uzyskującym prawo do świadczenia ubezpieczeniowego. W innych ofertach zakłady ubezpieczeń wprowadzają ochronę nie samego lokalu a prawa do niego co skutkuje tym, że uprawnionym do świadczenia jest osoba fizyczna - członek spółdzielni posiadająca prawo do spółdzielczego lokalu. Podobny problem występuje w przypadku, gdy korzystamy z kredytu bankowego. Jeżeli polisa jest jednym z zabezpieczeń kredytu może okazać się, że bank w ramach cesji z polisy zaspokoi w pierwszej kolejności swoje roszczenia z tytułu udzielonego kredytu.

Na polskim rynku istnieje możliwość ubezpieczenia domu w trakcie jego wznoszenia (budowy), choć w ramach standardowych warunków ubezpieczenia domów w budowie zwykle w odrębny sposób ukształtowany jest zakres oferowanej ochrony. Przy tego typu ubezpieczeniach zakłady ubezpieczeń oferują ochronę na ryzyka wystąpienia zdarzeń losowych takich jak ogień, zalanie, powódź, huragan, uderzenie piorunu, eksplozja, grad, lawina, obsuwanie się ziemi, trzęsienie ziemi, zapadanie się ziemi natomiast nie oferują standardowo ochrony na ryzyko związane z kradzieżą materiałów budowlanych, elementów składowych nieruchomości. Niektóre zakłady wyjątkowo oferują ochronę ubezpieczeniową na ryzyko kradzieży, jednakże wiąże się to ze znaczną zwyżką składki ubezpieczeniowej. Zasadniczo zakład ubezpieczeń odpowiada do wysokości kosztów, które zostały poniesione na budowę - na podstawie faktur na roboty budowlane i materiały a w przypadku gospodarczej metody budowania na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę budowlanego. Polisa ubezpieczenia domu w trakcie budowy coraz częściej jest wymaganym zabezpieczeniem kredytu bankowego udzielanego na budowę domu.

Przedmioty o szczególnej wartości, również kolekcjonerskiej (zbiory numizmatyczne, filatelistyczne, kolekcje broni i innych przedmiotów, cenne obrazy, kamienie szlachetne, rzeźby, świeczniki, cenne zbiory bibliofilskie, stara biżuteria i inne cenne wyroby, srebrne zastawy, sztućce, markowa porcelana, etc ) mogą być ubezpieczane z tym, że zazwyczaj na odrębnych od standardowych warunkach. Są to tzw. warunki szczególne lub ponad standardowe warianty ubezpieczenia. Zwykle potrzebna jest uprzednio wykonana specjalistyczna wycena rzeczoznawców. Wymagane są również dodatkowe zabezpieczenie tego typu mienia (dodatkowe alarmy, monitoring, systemy zabezpieczenia przeciwpożarowego, czujniki temperatury, dymu, sejfy, etc.) Wymogi w tym zakresie określane są zwykle w aneksie do umowy ubezpieczenia poprzedzonym specjalistyczną analizą ryzyka ubezpieczeniowego związanego z ubezpieczanym mieniem i jego wartością. Za takie ponad standardowe ubezpieczenia trzeba zapłacić podwyższoną, czasami wyjątkowo wysoką składkę.